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Crisi immobiliare: il caso italiano

Un fenomeno largamente ignorato, tra calo dei prezzi e pignoramenti in crescita

 

Negli ultimi due giorni abbiamo visto come e quanto la crisi immobiliare stia dettando i tempi della crisi più generale, soffermandoci su Gran Bretagna e Stati Uniti. Chiudiamo il trittico vedendo cosa accade in Italia. Subito salta agli occhi, e non stupisce, la carenza di dati significativi e ufficiali. Si ha un bel cercare tra i dati ISTAT: buio totale, se non sulle compravendite immobiliari e sulle stipule dei mutui. Di dati ben più significativi, come il numero dei pignoramenti, la forbice tra prezzo proposto per un immobile e prezzo di chiusura della trattativa, le cause che portano al pignoramento o i motivi che spingono alla vendita, nemmeno l’ombra. Sopperiscono in parte gli istituti di ricerca privati, le associazioni dei consumatori o le grandi agenzie immobiliari.

Ciò che emerge dai pochi dati reperibili, limitandoci agli immobili ad uso abitativo, è un calo delle compravendite, su scala nazionale, quasi del 14% nel confronto tra 2008 e 2007. L’andamento dei mutui è parallelo: -16%. Il contraltare sono i dati sui pignoramenti, che nello stesso periodo segnano un aumento di circa il 22%. In sostanza le banche recuperavano più che ampiamente la perdita sul mercato dei mutui acquisendo gli immobili degli insolventi, sempre più numerosi. Una situazione confermata dalle rilevazioni successive, con saldi sempre positivi nel numero dei pignoramenti: +15% nel 2009 rispetto al 2008, e dati prospettici sul 2010 tutt’altro che confortanti.

È la fotografia di un settore in gran parte in crisi, e in parte paralizzato, se paragonato ai fasti del passato. In questo quadro si innesta il fattore prezzo, che nel nostro paese segue dinamiche tutte particolari. Ovunque, grazie alla bolla speculativa, si è fatto ogni sforzo per tenere i prezzi alti, cedendo poi inesorabilmente davanti alla realtà dei fatti, con cali a due cifre. I dati italiani parlano invece di un calo medio dei prezzi del 5%. Una situazione di stallo attribuita dagli analisti alla scarsa fretta di acquistare da parte degli acquirenti, unita a una volontà di far rendere l’investimento da parte di chi vende, e non vuole saperne di svendere. Motivo banale: domanda e offerta non s’incontrano.

La realtà è ben diversa. In Italia chi vuole speculare sulle compravendite immobiliari è fermo, in attesa, anzi nell’illusione, di tempi migliori. Salvo le minime percentuali concernenti i fabbricati di lusso, il venditore che oggi viene registrato dalle statistiche, vende per necessità. A volte per acquistare un’altra casa, ma sempre più spesso per monetizzare, magari per ammortizzare situazioni di sofferenza causate dalla crisi. Oggi a vendere sono soprattutto le persone di medio-basso reddito, che immolano magari la casa di famiglia per far fronte a una cassa integrazione o a un lavoro evaporato o trasferito in Polonia. Motivazioni che portano tra l’altro a prezzi più che mai trattabili, stante la necessità di incassare. Di contro, i pochi che comprano, lo fanno con estrema prudenza, cercando di sfruttare appieno le opportunità. Un dato di fatto riconosciuto obtorto collo dagli immobiliaristi, i quali, con sussurri angosciati, ammettono l’esistenza di una forbice crescente tra prezzo proposto e prezzo post-trattativa, che si aggira tra il 20 e il 30%.

In questo contesto, le banche hanno chiuso le stalle, dopo aver fatto scappare per anni tutto il bestiame, concedendo mutui a chiunque. Così oggi ottenere un mutuo è semplice come arrivare primi in una gara di eptathlon. In più i tassi molto bassi non bastano come incentivo, dal momento che la liquidità rimane scarsa, e i vari meccanismi per la sopravvivenza del debito del cliente (surroga, sostituzione, ricontrattazione, eccetera) sono neutralizzati da uno strisciante cartello tra gli istituti. Una surroga, su mutui di 20/25 anni, con prolungamento del mutuo di cinque anni, rende al cliente una media di 150 euro mensili di risparmio, contro una media di 8.000 euro di interessi in più da pagare con la banca nuova.

Il sistema bancario italiano, poco incline agli avventurismi finanziari, costituito da tanti istituti di media grandezza e pochi colossi, per ora si può permettere insomma di cristallizzare l’esistente, di perseguire una strategia attendista, mentre altrove il mercato immobiliare si sbriciola. A pagarne il prezzo sono i pochi che si avventurano nelle compravendite, accettando di essere “incravattati” o di svendere il proprio immobile. E i molti che si arrendono di fronte alle rate, affidando la propria casa al tribunale, per una pronta riconsegna alla banca.

 

Davide Stasi

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