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Immobiliare italiano: ecco che la bolla fa capolino

L’immobiliare è uno dei principali veicoli della crisi. A quel settore soprattutto sono stati agganciati titoli tossici e meccanismi anomali dell’alchimia finanziaria, nell’epoca precedente al 2008, quando ottenere un mutuo era cosa piuttosto facile. Una logica durata molti anni, che ha diffuso ovunque le anomalie finanziarie e dato impulso a una cementificazione selvaggia, al sorgere di strutture e complessi che si presumeva di poter collocare sul mercato con facilità. Ovviamente a prezzi invariati rispetto alla reale esplosione dell’offerta.

Questa è la bolla immobiliare, scoperta qua e là nel mondo, talvolta in modo palese e talvolta tenuta nascosta. Questa è la causa della strage di pignoramenti che sta flagellando gli Stati Uniti, il paese da cui questo meccanismo ha preso le mosse. Ma è anche la causa principale dello sprofondo in cui sono finite Irlanda e Spagna, parlando d’Europa, e di alcune difficoltà rilevabili anche altre aree tradizionalmente considerate più ricche nel mondo, come Cina o Dubai.

Ci siamo occupati a lungo nell’ultimo anno di questo fenomeno, seguendo con costanza le vicende legate ai pignoramenti americani, ma anche notando come in Italia, dove la crescita delle costruzioni è nota e visibile, a totale discapito del territorio, stando ai prezzi degli immobili e alla sospetta penuria di dati statistici, l’idea della bolla immobiliare sembrava remota. Per lo meno, il mercato di riferimento ha continuato ad agire come se il problema non esistesse, e i media, anche quelli specializzati, non ne accennavano nel dettaglio.

Eppure un problema c’era in Italia, ed era evidente a chi volesse osservare con attenzione. Dal 2008 le banche hanno tirato i remi in barca. Con tanta facilità prima concedevano mutui a chiunque, distribuendo i rischi legati a debitori poco affidabili direttamente sugli investitori e sui titoli, quasi sempre tossici, quanto dal 2008 hanno cominciato a fissare criteri ferrei per la concessione di prestiti per l’acquisto di immobili, di fatto disincentivandone l’apertura.

I tassi sono rimasti sostanzialmente bassi, tuttavia la disponibilità delle banche a proporre offerte di finanziamento vantaggiose ha cominciato a contrarsi. Stando alle réclame, chiunque può ambire a comprarsi una casa, con l’aiuto di un istituto di credito. In realtà, una volta varcata la porta della banca, l’incrocio dei criteri per essere ammessi ai finanziamenti chiude a tenaglia il cliente in una serie di parametri severissimi. Niente più finanziamenti al 100%: tutti si sono allineati al 70%, una barriera per superare la quale, in via del tutto eccezionale, bisogna dimostrare di provenire da generazioni e generazioni di debitori affidabili. Oppure basta avere qualche protettore potente, ma questa è un’altra storia, la solita italiana.

Il tutto in un contesto dove viene furbescamente incentivato il mutuo a tasso variabile e disincentivato il tasso fisso. Le banche sanno bene quale pasticcio abbiano apparecchiato nel passato, dunque sanno bene che i tassi sono destinati a salire, forse anche in modo incontrollato. Quindi, anche con un differenziale di utile basso, il tasso variabile le tiene al riparo da perdite future. Cosa che non accade col tasso fisso, su cui infatti caricano costi molto più alti e applicano criteri ancora più grottescamente severi.

In sostanza, dal 2008 è diventato sempre più falso che chiunque possa comprarsi casa, con l’aiuto della banca. Dall’esplosione della crisi, un acquisto del genere è riservato soltanto a chi ha a disposizione una più che corposa disponibilità di liquidi. In un’epoca dove di soldi ne girano davvero pochi, dove i giovani, teoricamente la platea più incline a comprar casa, tirano la vita coi denti, tra disoccupazione e precarietà, col tempo l’acquisto di un immobile è diventato appannaggio soltanto dei ricchi o molto ricchi. Non a caso, dai pochi dati che vengono diffusi sul mercato italiano, solo quello degli immobili di lusso ha continuato a tenere botta.

Rogiti alla mano, l’ISTAT ha certificato questo dato di fatto. Le stipule di mutuo sono scese in un anno di più dell’8%. Un dato che si porta dietro quello sulle compravendite immobiliari, scese di più del 3% in un anno per le abitazioni, e del 2,5% per negozi e uffici. Ancora, esattamente come in passato, non viene diffuso alcun dato sull’andamento dei pignoramenti in Italia. Si tratterebbe di un dato cruciale, insieme a quello delle case di nuova costruzione e rimaste invendute, in grado di dare un quadro completo della bolla immobiliare, che nel nostro paese continua a restare una specie di segreto. Di Pulcinella, ovviamente. Chi si interessa dell’acquisto di un immobile, si accorge subito che c’è più di un’anomalia nel sistema.

In sostanza, il nostro paese, quanto a mercato immobiliare, è tornato indietro di due anni, all’epoca in cui la crisi internazionale è diventata conclamata. Eppure i prezzi restano gli stessi, folli, del periodo pre-crisi, pur con qualche inevitabile limatura. Che non rappresenta nulla, in realtà, rispetto alla realtà delle cose. Se ai dati ISTAT si aggiungessero quelli cruciali che mancano, sui pignoramenti e sui nuovi invenduti, si vedrebbe che il mercato, sulla spinta anche della potente consorteria degli intermediari, sta cocciutamente proponendo prezzi fuori standard, in eccesso. Questo, aggiunto alle resistenze delle banche a concedere mutui, dà come risultato i dati critici di oggi.

Tutto questo vale per il presente. E per il futuro? È sufficiente scorrere i piani regolatori dei maggiori comuni per rendersi conto che la deriva è ben lontana dall’essere arginata dai decisori pubblici. Ovunque si moltiplicano le varianti ai piani urbanistici per consentire nuove edificazioni di strutture il più delle volte dannose, o come minimo inutili. Che però, a un livello macro, vanno a gonfiare ulteriormente l’offerta sul mercato, rendendo la bolla sempre più ampia, e la sua esplosione futura sempre più dannosa. Ma d’altra parte, con i tempi di secca che corrono, le municipalità non hanno altra scelta che appendersi agli oneri di urbanizzazione sulle nuove costruzioni per fare un po’ di cassa. Senza contare che quello delle costruzioni è un veicolo meraviglioso per tangenti e mazzette.

Oggi, i dati ISTAT consentono ai cittadini informati, e già attoniti per tutto il resto, di rimirare uno scorcio della bolla immobiliare italiana. Quei dati sono la punta di un iceberg tenuto sommerso a forza dalle corporazioni legate alle costruzioni e all’intermediazione immobiliare, che non vogliono perdere i propri guadagni, e dalle banche, che non vogliono che si scoprano le enormi quote di insolvenza potenziale di cui sono creditrici, e nemmeno la gran quantità di immobili tornati alle loro disponibilità, tramite pignoramento, destinate ad essere vendute all’asta a valori enormemente inferiori a quelle per cui erano state finanziate. Tutti elementi che, se messi a bilancio nei capitoli giusti, e non più nascosti tra le pieghe della prestidigitazione budgetaria, le porterebbero più che al temuto taglio del rating, allo sprofondo totale.

Davide Stasi

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