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La Rete brucia (anche) i mediatori immobiliari

Quale sia la situazione del mercato immobiliare è chiaro a chiunque dia un’occhiata, nel proprio quartiere, agli annunci sui portoni delle case. I “vendesi” si sprecano, in gran parte ingialliti per la lunga e inutile esposizione. La quantità di offerta di immobili sul mercato è proporzionale alla quantità di persone e famiglie che, per vari motivi, spesso legati alla crisi, hanno bisogno di monetizzare, per incrementare il reddito. Oppure hanno la necessità di cambiare soluzione abitativa per tentare un abbattimento dei costi di mantenimento della casa.

Di contro l’offerta langue. Sempre meno persone hanno liquidità sufficiente per affrontare un acquisto importante come quello di una casa. E se lo hanno, sono poco propensi a un investimento del genere, in questo periodo. E non serve che i prezzi si siano abbassati. Anche perché si tratta di un calo molto limitato rispetto alle reali condizioni del mercato: persiste una bolla immobiliare, tenuta gonfia, sempre più a fatica, sia dagli intermediari, sia dai proprietari, comprensibilmente prigionieri di una resistenza psicologica a “svendere” la propria casa.

Altro soggetto in campo, in questo gioco, sono le banche. Che, dopo le gozzoviglie dei primi anni 2000, oggi hanno chiuso i rubinetti. Succhiano ampiamente risorse pubbliche dalla mammella dello Stato o dell’Unione Europea, strappano salvataggi parassitari dietro la promessa di aprire di più i cordoni del credito, ma si provi ad andare a chiedere un mutuo, anche avendo a disposizione un gruzzolo per il cofinanziamento. Bene che vada, il funzionario di banca si presenta con un cappio bell’e pronto, fatto di offerte blindate, richieste folli di garanzie e giochetti vari sui tassi d’interesse.

Vittime di questo andazzo, dove a guadagnare sono sempre e solo le banche, non sono però soltanto i cittadini. Ora si alza alto e forte il lamento anche degli intermediari, quegli agenti immobiliari che tanta responsabilità hanno nel permanere della bolla. Sono circa 30 mila in tutta Italia, ma stando ai primi dati, quest’anno buona parte verrà falciata dalla crisi del settore. Le compravendite, ma anche le locazioni, languono, con ampie sacche di insolvenza un po’ ovunque, e il declino finisce per disincentivare le attività di mercato da parte degli operatori.

La risposta alla crisi, per le agenzie immobiliari, è quella di federarsi, integrare i servizi, chiedendo ai clienti percentuali più basse. In una situazione stagnante come quella attuale, l’obiettivo è aumentare la qualità a favore del cliente, collegandosi ad altri professionisti (amministratori, geometri, architetti). Obiettivo difficile per le agenzie private, e pressoché impossibile per le tante catene in franchising, che infatti stanno cominciando a licenziare, con chiusure a raffica.

Anche la stessa professione di agente, secondo il presidente della FIAIP, l’associazione che riunisce gli intermediari immobiliari, sta cambiando e deve cambiare, aggiornandosi e ampliando le proprie competenze. «Oggi un agente deve essere molto preparato a livello giuridico e fiscale e deve avere ottime basi di inglese settoriale, soprattutto se opera in città d’arte o zone turistiche», dice Paolo Righi. E dunque: tutti a scuola. Non basta più essere un buon venditore, un buon gestore di trattative, avere fiuto commerciale. Inevitabilmente, se si vuole essere affidabili, bisogna avere quel quid in più rispetto al ruolo tradizionale di intermediario. Servirebbe magari un corso di formazione specifica, che ad oggi non esiste.

Quello che il presidente FIAIP non dice, e con lui nemmeno i media mainstream, è che il problema, ormai da tempo, comincia ad essere altrove. Sorprendentemente, ma forse nemmeno troppo, il problema sta nella Rete. Dove il privato che sa “smanettare” può tranquillamente inserire un annuncio, con la sicurezza di ottenere una vetrina di tutto rispetto, importante in proporzione a quanto si sta diffondendo l’uso di internet. Il cosiddetto “matching”, l’incontro domanda-offerta, oggi è a completa portata di mano, grazie a una semplice connessione. E brucia in un colpo qualunque necessità di ricorrere a degli intermediari.

Cosa ancora più vera in tempi di crisi come questi. In assenza del supporto delle banche, le poche compravendite sugli immobili ordinari (cioè non di lusso), avvengono tramite compensazione: io vendo casa mia, e col guadagno ne compro una che costa meno, magari tenendomi l’eventuale surplus per ogni evenienza. Sempre più compratori e venditori si stanno girando l’un l’altro le stesse somme di denaro, incontrandosi in Rete e trattando privatamente la negoziazione. Già che i tempi sono magri, perché dare i soldi a uno che si mette in mezzo e che, di fatto, non dà nessun valore aggiunto? I controlli sulla casa poi li farà il notaio, e se serve un geometra o altri professionisti affini, di nuovo la Rete straborda di offerte.

Ovviamente non ci sono dati ufficiali sul numero di compravendite non mediate e scaturite da contatti online. Occorrerebbe mettersi d’impegno a monitorare quanti annunci con scritto “no agenzie” restano in attesa di risoluzione su internet, rispetto a quelli promossi da intermediari. Ma è molto probabile che il trend sia lo stesso che da tempo colpisce le agenzie di viaggi: la Rete brucia la necessità di intermediazione, mette in contatto diretto le persone e incrocia con più facilità e trasparenza le loro necessità. Fa tenerezza, in questo senso, l’auspicio della FIAIP a una maggiore preparazione scolastica e professionale per gli agenti immobiliari. Come se potesse bastare di fronte a un competitore totale come la Rete, messa a disposizione di persone che, per fronteggiare la crisi, sono ben disponibili a bypassare intermediazioni di dubbia utilità.

Davide Stasi

Il Ribelle.Qui del 18/12/2012

Fiducia? Quale Fiducia?